GUIDE JURIDIQUE ET FISCAL

Le PACS . BR> Elle peut aussi provenir du choix de plusieurs personnes qui décident d'acheter un bien en commun : le plus courant est le cas des concubins pour l'achat de leur logement. A défaut de convention signée entre les indivisaires, l'indivision présente des inconvéniants: chacun des indivisaires peut à tout moment demander le partage du bien : "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" l'unanimité est requise pour la gestion courante du bien. Pour y remédier, les co-indivisaires concernés peuvent signer une convention devant notaire, d'une durée maximale de 5 ans, eventuellement renouvelable. En tout état de cause, la vente d'un bien en indivision ne peut se realiser qu'avec l'accord unanime de tous les indivisaires. A défaut, c'est au juge d'ordonner le partage. Mais il peut aussi décider du maintien forcé dans l'indivision pour les mineurs héritiers d'un indivis. Haut de page LE DROIT AU LOGEMENT DU CONJOINT SURVIVANT Depuis la loi du 3 décembre 2001 réforment le droit des successions, le conjoint survivant bénéficie du droit au maintien de son cadre de vie. Si les époux étaient propriétaires de leur logement et l'occupaient à titre d eresidence principale, le conjoint survivant disposera de la jouissance gratuite de ce logement et des meubles qu'il contient, pendant un an à compter du décés de son époux. Passé ce délais, il peut beneficier jusqu'à son décés d'un droit d'habitation et d'un droit d'usage sur le mobilier. Toutefois, si le logement n'est plus adapté à ses besoins, il pourra le donner en location. Si les époux étaient locataires, le conjoint survivant bénéficie également de la jouissance du logement et de smeubles qu'il contient. Les loyers versés pendant toute cette période d'un an à compter du décés de son époux devront lui étre remboursés par la succession, au fur et à mesure des paiements. Passé ce délai, il peut bénéficier jusqu'à son décés d'un droit d'usage sur les meubles. Haut de page LES SCI Un type de société pas comme les autres : Les Sociétés Civiles Immobilieres, appelé aussi sociétés de gestion immobiliere, ont pour vocation d'acquerir, de gerer et d elouer un ou plusieurs biens immobiliers. A ce titre, elles constituent, pour les particuliers comme pour les professionnels et les chefs d'entreprise, un instrument de gestion patrimoniale. Sur le plan juridique: Ce sont des sociétés dotées de la personnalité morale : elles necéssitent donc une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Ce sont des sociétés de personnes : elles associent au moins deux personnes morales ou physiques. Ce sont des sociétés à risque illimité : les associés sont respondsables indefiniment des dettes de la SCI, proportionnellement à leur part dans le capital social. Transformant le bien immobilier en "immobilier papier" sous forme de parts sociales, les SCI permettent des montages qu'il ne serait pas possible d'effectuer dans le cadre d'une gestion directe d'un bien immobilier. Les associés et les apports à la SCI Les associés : Les époux mariés sous le regime de la communauté peuvent constituer ensemble une SCI, ou eventuellement séparément, dés lors que l'acquisition des parts se fait au moyen de leurs biens propres. A noter : lors de la création de la SCI, il convient de tenir compte de leur régime matrimonial (d'où l'intérêt de consulter un notaire pour éviter toute erreur). Les enfants mineurs peuvent être associés, au sein d'une SCI, sous certaines conditions : nécéssité d'un accord préalable du juge des tutelles. La liberté de choisir le montant du capital de la SCI : La loi ne fixe aucun capital minimal. Toutefois, cela ne constitue pas une raison suffisante pour lui attribuer un capital initial trés bas, car lors des cessions ultérieures des parts, les plus-values réalisées se calculeront à partir de la valeur de souscription, d'oû une imposition qui sera sensiblement plus forte (sauf s'il y a cession aprés une détention supérieure à 15 ans). Les apports fait à la SCI Les apports peuvent étre constitués de bien immobiliers (en pleine propriété, en nue propriété ou en usufruit) ou encore de numéraire permettant l'acquisition immobilière. La SCI et la gestion d'un patrimoine familial Une solution généralement préférable à l'indivision : D'une façon générale, pour gérer un bien immobilier, la SCI constitue une solution juridique plus souple que l'indivision. L'indivision pose en effet cer tains problemes en raison de sa forte précarité et de la difficulté d'asurer une gestion dans d ebonnes conditions, du fait par exemple de la nécésité d'un accord de tous les co-indivisaires pour toutes les décisions importantes. Les droits de mutations à titre onéreux : un avantage devenu moins évident En cas de revente des parts d'une SCI, le montant des droits de mutation s'élève à 4,80% majoré de la taxe départementale. Une bonne solution pour faire une donation : La SCI constitue pour les parents un moyende transmettre un bien immobilier à un ou plusieurs enfants. En effet, il est moins onéreux de faire une donation de parts que d edonner l'immeuble lui même. Par ailleurs, tous les 10 ans, les parents ont la possibilité de donner sans imposition, à l'enfant ou aux enfants à la SCI, des parts sociales pour une valeur allant jusqu'à 46 000 € par parent (soit 92 000 € pour les deux parents). Une bonne formule pour une transmission aprés décés : La SCI est succeptible de présenter, dans le cadre d'une succession, des avantages fiscaux pour les héritiers, la base de calcul des droits de succession pouvant étre sensiblement inférieure à celle intervenant dans le cadre de la transmission de l'immeuble. En effet, les parts sociales peuvent donner lieu à une valeur imposable inférieure à celle qu'aurait le bien immobilier correspondant (dans la mesure où cette valeur tient compte du passif de la société, par éxemple dans le cas d'un emprunt non soldé). La SCI et la fiscalité Une possibilité de chois entre deux régimes fiscaux Les sociétés civiles sont, dans la majorité des cas , soumises à l'impot sur le revenu. Elles sont dites alors "semi transparentes" et soumises à la fiscalité des menages pour l'imposition des revenus. Toutefois, elles peuvent opter pour le régime de l'impot sur les sociétés. Les principaux avantages de la SCI elle apporte plus de souplesse à la transmission d'un bien immobilier. Il est plus facile de répartir entre ses enfants des parts sociales de SCI que des biens immobiliers. Elle permet de transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants ou à un concubin en réalisant des économies d'impôt. Supposons qu'une SCI, constituée entre des parents et leurs enfants, achète un immeuble de 304 800 €, la moitié etant financée par un apport en compte courant du père, l'autre moitié payée cash. Si au bout de 15 ans, la valeur du bien atteint 457 200 € elle ne sera comptabilisé que pour 304 800 €, 152 400 € du compte courant n'ayant pas été réevalués. Les enfants bénéficient ainsi d'une plus-value sans avoir contribué à l'ensemble du finacement initial. Elle permet de transmettre gratuitement l'usufruit d'un bien à ses enfants. Il suffit en effet d'apporter la nue propriété du bien à la SCI. Au décés de l'usufruitier, le enfants nu-propriétaires récupérent automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de droit de succession. Elle pemret de substituer à des droits de succession, allant selon les cas de 5 à 60%, une taxation de 4,80 % portant sur les parts sociales de la SCI. Elle permet, dans le cadre de l'ISF, d'appliquer une décote de 20% sur la valuer du bien, les aprts sociales étant considérées comme plus difficilement cessibles qu'un bien en direct. La SCI, une technique à manier avec précaution Haut de page L'IMPOSITION LORS DE LA REVENTE DANS L'ANCIEN Le regime d'imposition des plus-values immobilieres s'applique aux cessions à titre onéreux de biens immobiliers effectuées depuis le 01/01/2004. Les principaux cas d'exonération de l'impot sur les plus-values sont les cas suivants: Le propriéraire a été en possession du logement pendant plus de 15 ans. (Les plus-values sont exonérées d'impôt, quelle que soit la nature du logement.) Le prix de cession du logement est inferieur ou égal à 15 000 € Le propriétaire occupe le logement à titre de residence principale au jour de la cession (il n'y a pas de durée minimale d'occupation). La détermination de la plus-value : La plus-value (ou la moins value) brute est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. Le prix de cession : il correspond au prix réel stipulé dans l'acte de vente. Il est diminué, sur justificatifs, du montant des frais de vente. Ces frais sont definis par décret. Il peut s'agir notamment : des frais versés à un mandataire des frais liés aux diagnostics rendus obligatoires par la législation (loi Carrez, amiante...) des indemnités d'eviction. Haut de page LE PRIX D'ACQUISITION Le prix d'acquisition est le prix acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il est majoré, à condition de pouvoir le justifier : des frais d'acquisition à titre onéreux (définis par décret, il s'agit notament des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés par le contribuable) retenus pour leur montant réel. Faute de justificatifs, ces frais sont fixés forfaitement à 7,5% du prix d'acquisition. des depenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur depuis l'achevèment de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Ces depenses sont prises en compte, sur justificatifs, dans les conditions suivantes : les travaux ont été réalisés par une entreprise elles n'ont pas le caractère de dépenses locatives (dépenses d'entretien) elles n'ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (elles n'ont pas fait l'objet d'un credit d'impôt pour l'année d'achevement des travaux) Pour les biens cédés plus de 5 ans après l'acquisition, et si le vendeur n'est pas en mesure de justifier ces dépenses, cette majoration est fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. La taxation de la plus-value Les plus-values nettes sont imposables au taux de 16% hors prélèvements sociaux. Le vendeur est imposé au moment du versement du prix par l'acquéreur. C'est donc le notaire qui est chargé de procéder, pour le compte de son client, au calcul et au versement de l'impôt afférent à la plus-value, à l'occasion de la formalité d'enregistrement ou de la publicité fonciére. Haut de page LOI DE ROBIEN Ce régime, qui a remplacé en partie le dispositif Besson, concerne les acquisitions effectuées depuis le 03/04/2003. Logements concernés : Pour le neuf : les logements neufs ou en l'etat futur d'achèvement Pour l'ancien : les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi SRU, et devant faire l'objet de travaux de réhabilitations fixés par décret. Un état descriptif effectué avant le début des travaux, et réalisé par un professionnel, doit prouver qu'au moins quatre caractéristiques majeures du logement font qu'il n'est pas décent (par exemple : l'absence d'installations sanitaires et la présence d'infiltrations d'eau) Aprés les travaux de réhabilitation, un second état descriptif établi par un professionnel doit attester que les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d'un logement neuf. Les caractéristiques ainsi que les performances techniques que doit présenter le logement aprés les travaux de réhabilitation sont précisées par un arrêté du 19/12/2003. Avantages : Un amortissement pouvant aller jusqu'à 65% du prix d'acquisition, celui ci est prévu à raison d'une déduction annuelle: de 8% du prix d'acquisition pendant chacune des 5 premières années de 2,5% pendant chacune des 4 années suivantes, prorogeable pendant 6 années supplémentaires par période de 3 ans soit un total de 5x8%+10x2,5% = 65% Les revenus du locataire ne sont pas plafonnés (contrairement au regime Besson) La possibilité de se créer un déficit foncier jusqu'à 10 700 € déductible du revenu global. Ceci selon le régime général. La possibilité pour le contribuable de louer le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, à condition que le locataire ne soit pas membre de son foyer fiscal; Les loyers sont sécurisés, de la même manière que dans le cadre du régime Besson Contreparties : Le logement doit être loué nu au titre de la residence principale pendant 9 ans minimum. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Le taux de la deduction forfaitaire est ramené à 6% (il est de 14% en regime général) Le "Robien social" : Le taux de la réduction forfaitaire est porté à 40% pour les logements acquis depuis le 01/01/2005 dans le cadre du régime Robien et qui sont donnés en location à des organismes d'aide au logement des personnes défavorisées. La location devra satisfaire à des conditions de loyers et de ressources (definies par décret à paraître). Le montant du loyer est plafonné selon la zone géographique (cf. ci dessous). Haut de page PLAFOND MENSUEL DE LOYER PAR M² CHARGES NON COMPRISES POUR LES BAUX CONCLUS EN 2005 Zone A : Aglomeration parisienne, Cote d'Azur, Genevois français >> Loyer mensuel : 19,19€/m² Zone B : (Grenoble) Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes situées aux franges de l'agglomération parisienne et zones frontalières >> Loyer mensuel : 13,33 €/m² Zone C : Le reste du territoire >> Loyer mensuel : 9.59 €/m² Haut de page

Le Samedi 04 Juillet 2009

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